承租人租房有以下注意事项：

1、审查合同主体资格，出租人应当依法享有房屋的所有权；

2、租赁期限不得超过二十年，否则超过部分无效；

3、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

一、租赁合同不得超过多少年

1、租赁最长期限租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效；

2、租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年；

3、租赁期限不低于六个月的，必须要签署租赁合同；

4、租赁合同形式租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

二、房屋租赁合同期限不得超过多少年

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。当事人约定了租赁期限的，为定期租赁；未约定租赁期限的，为不定期租赁；租赁期限6个月以上，而未采用书面形式的，应当视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。

出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，承租人应当在租赁期满前3个月提出，并征得出租人的同意，重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同规定的期限将租赁房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期内承租人的正当使用。出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失。未规定承租期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许，承租人有条件搬迁的，应当责令搬迁；如承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。