定金合同是否可以退，按实际情况来定。债务人履行债务的，定金要抵作价款或收回。给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，导致无法履行合同的，无权请求返还定金。收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，导致无法履行合同的，要双倍返还定金。定金的使用方式是退回交付定金方，或冲抵主合同要支付的款项。

一、定金合同生效的条件：

1、定金的数额应少于合同应给付的款项，其具体数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的20%。

2、当事人具有相应的民事行为能力。任何合同的生效都要以当事人具有相应的民事行为要件。定金合同的生效需要当事人具有完全的民事行为能力，能够完全辨认自己的行为并预见其行为后果，具有完全的意思表示能力进行意思表示。

3、意思表示真实。定金合同的内容应当是当事人的真实的意思表示。

4、定金合同的内容和形式不得违反法律和社会公共利益。定金合同的内容和形式不得违反法律的强制性规定，也不得违反公序良俗。

5、实际交付定金。定金合同属于实践性合同，自定金给付人交付定金之日起生效。定金合同成立后，当事人应当依照定金合同的约定履行定金给付义务。

6、主合同有效。主合同无效或被撤销时，定金合同不能生效，已交付定金的一方有权要求返还定金。

二、定金退还的条件：

1、开发商不具备售房资格

有很多购房者认为只要开发商在正常的出售房子，那么这家开发商就是具备了出售房屋的资格的，但是其实有一些开发商是不具备房屋出售资格的，根据我国《商品房销售管理办法》规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。从这条规定中可以看出，如果是商品房不符合销售条件，购房者就算是已经交了定金，不管双方有没有签订定金协议，约定定金退还的内容，开发商都应无条件退还定金给购房者。

2、由于不可抗力不能买房

大家既然选择去购买房子，那么肯定都是想要很顺利的就完成交易，但是谁也不能保证在买房的时候不会发生什么意外，根据相关规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，作为销售方也是应当返还定金的。有的朋友可能对不可抗力不太理解，其实不可抗力包括以下几种，房地产政策出台，购房资格被限制了、首付比例提高等，那么购房者也是可以要求退回定金。

3、卖家存在欺诈行为

如果大家想要卖房那边退还自己所缴纳的定金是因为发现卖方欺骗了自己，并且双方在签订合同时无法协商合同条款，或者是所签的合同条款存在欺诈故意隐瞒的情况，那么在这种情况下，卖家也需要退还购房存款。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。