律师解析：

房屋的用途是以产权登记而确定的，一般分住宅和非住宅两大类还有其它类如公益的或寺庙或国防军事用途的。住宅房大家比较明确，对于非住宅中有商铺、工厂、仓库、学校等等，你讲的商业住宅这是一个模糊的说法，商业用房就是商业用房，住宅房就是住宅房，住宅房改为商业用途的其性质仍然是住宅房，其拆迁补偿时可依据相关政策可以适当增加补偿。是商业用途的营业用房有出让性质的土地也有划拔性质的土地，如果是出让性质的土地是按当地类似于商品房市场价格给予拆迁补偿，如果是划拔性质的土地评估时不少地方以出让土地的60%作价补偿。住宅房改为商业用房的不可以要求用商业用房进行产权调换。

【法律依据】：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十八条 土地使用者需要改变土地土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。而规划设计决定了房屋用途的内容。开发商或者自建房屋的人在建房之前需要取得《建设工程规划许可证》，必须按照建设工程规划设计要求制定建筑涉及方案，必须制定符合批准建筑设计方案的施工设计图，这些规划设计对房屋具体用途作了明确的界定。